Покупката на имот, без значение дали e за собствено ползване, или за инвестиция, е сериозно финансово решение, което изисква планиране и подготовка. Тук опитахме да развенчаем най-честите митове и да дадем някои съвети, които ще ви спестят време и пари ако сте в ранните дни от процеса.
Кой е най-важният критерий при търсене на имот?
Повечето експерти посочват местоположението на имота за най-важна негова характеристика. Първо, защото е нещо, на което не можете да влияете (за разлика от интериора и разположението, които могат да бъдат подобрени във времето). Добрата локация прави някои имоти “застраховани срещу криза” – цените им трудно могат да бъдат повлияни от лоши икономически условия, освен това са ликвидни и лесно могат да бъдат продадени или отдадени под наем.
Дори да не купувате в район с отлични параметри, мислете за него във времето напред – има ли отстояния и инфраструктура, или вече е презастроен и без междублокови пространства? Някои квартали не са в отлична форма, но лесно можем да си представим как инвестиция в тях ще ги направи привлекателни, докато други са безнадеждно белязани от лошо градоустройство или замърсяване.
Кое е най-доброто време за покупка на имот?
Пазарът на имоти, подобно на повечето други индустрии, също търпи сезонност. Това означава, че има периоди с повече търсене и предлагане, когато ще имате по-голям избор, но по-малка възможност да влияете на цената, и други, когато изборът ще е по-малък, но пък сте в по-добра позиция да договорите отстъпка. Традиционно повечето купувачи търсят имот през пролетта, което държи цените тогава най-високи. Пазарът е в най-ниската си точка веднага след Коледа.
Как икономиката влияе на цените?
Два фактора влияят сериозно на цените на имотите и трябва да се вземат предвид. Първият е глобален и е свързан с достъпа до финансиране – колкото по-ниски са лихвите на ипотеките, толкова повече хора решават да инвестират в имот, което държи цените високи. Същото се случва на регионално ниво, когато има планове за големи инфраструктурни подобрения, каквото за София е метрото или скъпи проекти, като молове и зони за отдих и почивка.
Кое е първо – бюджетът или намирането на имот?
Масовото разбиране е, че човек първо трябва да хареса имот и чак след това да говори с банка. Опитните купувачи правят обратното. Бюджетът е един от параметрите, които най-силно влияят върху това какъв имот ще купите, не само заради очевидната връзка между качество и цена, но и заради скоростта. Качествени имоти на правилната цена се продават в рамките на дни. Дори първи да достигнете до такъв имот, ще ви отнеме време да говорите с банка и да получите потвърждение, затова не оставяйте тази част от процеса за накрая.
С брокер или сам?
Няма еднозначен отговор на този въпрос. Българският пазар (за разлика от много европейски пазари) работи с комисиони от продавач и купувач, които традиционно плащат до 3% за услугата. Ставката може да бъде предоговорена и намалена, но реално много малко сделки се случват изцяло без брокер. В повечето случаи купувачите започват да търсят сами, но в опита си да си организират оглед попадат на брокера на продавача, който иска да представлява и двете страни. Ако така или иначе ще платите комисиона за услугата, е препоръчително да имате отделен брокер, който да защитава вашия интерес в преговорите.
Как да знам дали цената е добра?
Има няколко начина да проверите дали цената на имота, който гледате, е добра. Първият и най-прост критерий е да проверите какви са цените на подобни имоти в района. Друг индикатор би бил от кога имотът се продава – оферти, които стоят повече от шест месеца на пазара, обикновено имат проблем и най-често това е лошо определена цена.
Ние изградихме алгоритми, които изчисляват каква според нас е пазарната цена на всеки имот в нашата платформа. Използвайте я като допълнителен индикатор при формирането на преценката си дали една сделка си струва.
Колко време отнема намирането на имот?
Стандартно намирането на имот отнема между 2 и 6 месеца, а често става след 8-10 огледа. Ако вече сте видели повече от 10 имота и работите с посредник, най-вероятно е време да седнете и да преговорите критериите, по които търсите. Често партньорът, с когото избирате имот, има различна концепция, затова е добре да обсъдите подробно как изглежда идеалното жилище, кои са нещата, от които не бихте се отказали, и кои са тотално неприемливи. Добър похват е да покажете на брокери си сегашния си дом или друг имот, който харесвате, за да получи реална представа за вашия вкус и предпочитания.
Ново или старо строителство?
Това е един от ключовите параметри на имота, които трябва да определите едновременно с бюджета, локацията и размера на имота. Ако търсите бюджетен апартамент, който да се опитате да преустроите – тогава можете да се насочите към жилищата старо строителство.
Старото строителство, включително панелните и ЕПК блоковете, имат редица предимства – локация, правилна форма на стаите, адекватни разпределения и размер на помещенията, малък дял общи части, инфраструктура, транспорт, достъп и т.н. Ако ви попадне имот, който отговаря на изискванията ви, но е старо строителство, заслужава си да обмислите дали това всъщност не е вашият дом, особено ако сградата е добре поддържана.
Предимствата на имотите ново строителство също не са малко. Освен очевидните като дизайн и модерно излъчване, имотът ви ще има по-висока енергийна ефективност, а в повечето случаи – гараж или паркомясто. Ако сте семейство с малки деца, вероятно ще имате и подобно съседско обкръжение. Ако купувате имот ново строителство на ранен етап от процеса, получавате голям шанс да се намесите и да договорите някои индивидуални промени по жилището ви, разбира се съобразно конструкцията на сградата и планираните разпределения.
