Размерът на кредита, който може да бъде отпуснат за един имот, често е решаващ фактор дали въобще е възможна сделка за покупка на имота. В над 50% от случаите клиентите търсят максимално банково финансиране, защото нямат достатъчно заделени пари или не искат да се лишават от комфорта на личните спестявания. За повечето е изненада, че за един и същ имот максималната сума, която банките са склонни да отпуснат може да варира драстично – нерядко с до 30%. Това значи, че за имот за 100 000 евро една банка може да даде максимум 70 000 евро, а друга да отпусне практически цялата сума.
Размерът на кредита, който една банка е склонна да отпусне, зависи пряко от две неща. Първото е пазарната оценка. Тя се изготвя от професионални оценителски фирми и е базирана на определена методология. Банките залагат различни критерии, по които оценителите определят стойността на имота. Вследствие на тази разлика един и същ имот може да получи доста различни оценки, като понякога тези разлики стигат до съществените 10-15% една от друга. Оценката няма общо с цената и може да е както над, така и под стойността на имота, която реално клиентът плаща.
Също така, част от банките имат специални вътрешни отдели, които имат за задача да преразгледат пазарната оценка и в повечето случаи да я намалят, докато други банки ще я приемат директно. Нерядко се случва оценка, която минава през отдел да бъде намалена с 10%.
Вторият важен фактор, от който зависи максимално допустимото финансиране за конкретния тип имот, е процентът, който банките могат да отпуснат. Например някои банки са склонни да финансират 80% от размера на пазарната оценка, докато други биха отпуснали до 90%. Когато става въпрос за панелни имоти някои банки са толкова консервативни, че не биха отпуснали повече от 70% от стойността на имота, докато други ще дадат 90%.
Наслагването на всички фактори води до драматични разлики във финансирането, нерядко с до 30% в размера на заема, който клиент може да ползва за един и същ имот. Това може да доведе до пълен обрат в плановете на купувача, защото колкото по-малко е склонна да даде банката, която е избрал, толкова повече лични средства трябва да добави той, за да осъществи сделката.
Пазарът е много динамичен, условията се променят често, нормално е хората да не знаят как сами да конструират сделката си и коя банка е най-подходяща за техния конкретен казус, затова често чуваме истории за провалени в последния момент сделки и неизгодно финансиране. Ако има един съвет, който да дадем в такава ситуация, той е – не спирайте с първата оферта, съберете няколко и се уверете, че разполагате с цялата информация за банковите условия. Ако не ви се обикаля, използвайте професионална помощ. Кредитните консултанти са безплатни и съществуват точно, за да Ви намерят кредита, който решава Вашия проблем.
